Στεγαστική κρίση: γιατί αυξάνονται οι τιμές και τι κάνει η ΕΕ γι’ αυτό
Η άνοδος των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων επηρεάζει πολλούς Ευρωπαίους. Παρακάτω θα βρείτε μερικά βασικά στοιχεία για το ζήτημα αυτό, καθώς και τι κάνει η ΕΕ για να το αντιμετωπίσει.
Σε ολόκληρη την Ευρώπη, η εύρεση κατοικίας που να είναι οικονομικά προσιτή, αξιοπρεπής και ασφαλής γίνεται όλο και πιο δύσκολη. Για πολλούς ανθρώπους, τα ενοίκια αυξάνονται ταχύτερα από τους μισθούς, ενώ η αγορά πρώτης κατοικίας μοιάζει αδύνατη. Νέοι ενήλικες καθυστερούν να φύγουν από το σπίτι των γονιών τους, οικογένειες δυσκολεύονται να βρουν μεγαλύτερα σπίτια και πολλοί εργαζόμενοι αναγκάζονται να ζουν πολύ μακριά από τον τόπο εργασίας τους. Το κόστος στέγασης επηρεάζει αρνητικά τόσο την καθημερινή ζωή όσο και τα μακροπρόθεσμα σχέδια των ανθρώπων.
Το παρόν άρθρο εξηγεί τους λόγους πίσω από τη στεγαστική κρίση στην Ευρώπη και παρουσιάζει βασικά στατιστικά στοιχεία. Εξετάζει επίσης τις πρακτικές λύσεις που αναπτύσσουν επί του παρόντος η Ευρωπαϊκή Επιτροπή και το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο, προκειμένου να διασφαλίσουν ότι οι πολίτες έχουν πρόσβαση σε αξιοπρεπή, βιώσιμη και οικονομικά προσιτή στέγαση σε ολόκληρη την Ευρώπη.
Υπάρχει πράγματι στεγαστική κρίση στην Ευρώπη;
Οικονομικά προσιτή στέγαση: βασικά στατιστικά στοιχεία
Ένας τρόπος για να εκτιμηθεί αν το κόστος στέγασης – ενοίκιο ή δόσεις στεγαστικού δανείου – είναι υπερβολικά υψηλό είναι να εξεταστεί ο λόγος του κόστους στέγασης προς το εισόδημα. Αν το κόστος στέγασης υπερβαίνει το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος, αυτό αποτελεί ένδειξη ότι τα νοικοκυριά αντιμετωπίζουν προβλήματα με τη στέγαση.
Σύμφωνα με τη Eurostat, τη στατιστική υπηρεσία της ΕΕ, το 2024 το κόστος στέγασης στην ΕΕ υπερέβη το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος σχεδόν για το 10% των νοικοκυριών στις πόλεις της ΕΕ και το 6,3% των νοικοκυριών στις αγροτικές περιοχές.
Ωστόσο, η στέγαση είναι ένα πολύπλευρο ζήτημα με διαφορετικές τάσεις και δυναμικές σε κάθε κράτος μέλος. Για παράδειγμα, πάνω από το ένα τέταρτο των Ελλήνων (29%) που ζούσαν σε πόλεις είχαν έξοδα στέγασης που υπερέβαιναν το 40% του εισοδήματός τους, ενώ μόνο το 2,6% των Κυπρίων στις πόλεις αντιμετώπιζε το ίδιο πρόβλημα.
Συνολικά, περίπου το 35,5% του εισοδήματος των νοικοκυριών στην Ελλάδα χρησιμοποιήθηκε για την κάλυψη εξόδων στέγασης το 2024, το υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ.
Αύξηση των τιμών κατοικιών και ενοικίων
Μεταξύ 2015 και 2024 οι τιμές των κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά μέσο όρο κατά 53%. Οι μεγαλύτερες αυξήσεις παρατηρήθηκαν στην Ουγγαρία (+209,5%), τη Λιθουανία (+135%) και την Πορτογαλία (+124,4%).
Τα ενοίκια στην ΕΕ έχουν επίσης αυξηθεί. Μεταξύ του 2010 και του πρώτου τριμήνου του 2025, οι τιμές των ενοικίων αυξήθηκαν κατά 27,8% κατά μέσο όρο. Τα ενοίκια αυξήθηκαν σε όλες τις χώρες της ΕΕ εκτός από την Ελλάδα (-11%). Οι μεγαλύτερες αυξήσεις σημειώθηκαν στην Εσθονία (+220%), τη Λιθουανία (+184%), την Ουγγαρία (+124%) και την Ιρλανδία (+115%).
Γιατί υπάρχει στεγαστική κρίση στην Ευρώπη;
Τα θεσμικά όργανα της ΕΕ επισημαίνουν την περιορισμένη προσφορά ως έναν από τους βασικούς παράγοντες της στεγαστικής κρίσης. Επειδή δεν υπάρχουν αρκετές νέες κατοικίες για να καλύψουν τη ζήτηση, οι τιμές τείνουν να αυξάνονται.
Η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων (ΕΤΕπ) υπολόγισε ότι η ΕΕ θα χρειαστεί 2,25 εκατομμύρια επιπλέον κατοικίες το 2025, δηλαδή περίπου 50% περισσότερες από όσες κατασκευάζονται στην πραγματικότητα.
Γιατί υπάρχει έλλειψη κατοικιών;
Ο ρόλος της χρηματοπιστωτικής κρίσης και της πανδημίας του κορονοϊού
Η παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008 οδήγησε σε σημαντική μείωση των επενδύσεων σε νέες κατοικίες. Η πανδημία του κορονοϊού επιβράδυνε ακόμη περισσότερο την κατασκευή κατοικιών, διαταράσσοντας τις διαδικασίες αδειοδότησης, καθυστερώντας την παράδοση υλικών και προκαλώντας έλλειψη εργατικού δυναμικού.
Αυξανόμενη ζήτηση για κατοικίες σε πόλεις
Καθώς οι πόλεις συνεχίζουν να προσελκύουν ανθρώπους για εργασία και σπουδές, ο πληθυσμός συγκεντρώνεται ολοένα και περισσότερο σε μεγάλα και μεσαίου μεγέθους αστικά κέντρα. Την ίδια στιγμή σε πολλές αγροτικές περιοχές ο πληθυσμός μειώνεται συνεχώς.
Η ανισορροπία αυτή οδηγεί σε συνεχή αύξηση της ζήτησης για κατοικίες στις πόλεις, ενώ στην επαρχία υπάρχει μεγάλος αριθμός κενών κατοικιών.
Ανεπαρκής κοινωνική στέγαση
Ταυτόχρονα η προσφορά κοινωνικής στέγασης στα αστικά κέντρα δεν έχει συμβαδίσει με την αύξηση του πληθυσμού τα τελευταία χρόνια. Το 2021 υπήρχαν περίπου 14 εκατομμύρια κατοικίες κοινωνικής στέγασης σε ολόκληρη την ΕΕ, οι οποίες αντιπροσώπευαν μόλις το 8% του συνολικού αποθέματος κατοικιών (από 11% το 2010).
Βραχυχρόνιες μισθώσεις
Στις παραθαλάσσιες πόλεις και τους τουριστικούς προορισμούς, η έλλειψη κατοικιών συνδέεται εν μέρει με την αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Καθώς η αγορά αυτή έχει αναπτυχθεί ραγδαία τα τελευταία χρόνια, ένα μέρος των κατοικιών δεν είναι πλέον διαθέσιμο για μακροχρόνια ενοικίαση.
Το 2024 στην ΕΕ πραγματοποιήθηκαν συνολικά 854,1 εκατομμύρια κρατήσεις μέσω τεσσάρων μεγάλων διαδικτυακών πλατφορμών (Airbnb, Booking, Expedia Group και Tripadvisor). Ο αριθμός αυτός αντιστοιχεί σε αύξηση 18,8% σε σύγκριση με το 2023 (719 εκατομμύρια κρατήσεις) και αποτελεί νέο ρεκόρ.
Πώς επηρεάζει η κρίση τους Ευρωπαίους;
Τα κενά και οι ανισότητες στον στεγαστικό τομέα στην ΕΕ είναι βαθιά ριζωμένα και εκδηλώνονται με πολλούς διαφορετικούς τρόπους.
Ελλείψεις στη στέγαση, υπερπλήρεις κατοικίες, υπερβολική οικονομική επιβάρυνση
Έρευνα του Κοινοβουλίου δείχνει ότι οι οικογένειες χαμηλού εισοδήματος πλήττονται ιδιαίτερα από τη στεγαστική κρίση, καθώς πάνω από το 27% των νοικοκυριών χαμηλού εισοδήματος αντιμετωπίζουν υψηλή οικονομική επιβάρυνση και σοβαρές ελλείψεις όσον αφορά τη στέγαση.
Ως επαρκής χώρος διαβίωσης ορίζεται τουλάχιστον ένα δωμάτιο ανά ζευγάρι ενηλίκων, ανά ενήλικα, ανά δύο αδέρφια ηλικίας 12 έως 17 ετών, ανά παιδί άνω των 12 ετών ή ανά δύο παιδιά κάτω των 12 ετών. Ωστόσο, το 17% των Ευρωπαίων ζει σε υπερπλήρεις κατοικίες που δεν πληρούν αυτά τα κριτήρια.
Η κατάσταση είναι ακόμα πιο δύσκολη για τους μετανάστες και τις εθνοτικές μειονότητες: πάνω από το 33% των πολιτών από χώρες εκτός ΕΕ ζουν σε υπερπλήρεις κατοικίες (σε σύγκριση με περίπου το 14% των Ευρωπαίων), ενώ το 19% αντιμετωπίζει υπερβολικό κόστος στέγασης (σε σύγκριση με περίπου το 8% των Ευρωπαίων).
Η έλλειψη κατάλληλης στέγασης επηρεάζει και τα άτομα με αναπηρία, καθώς λιγότερο από το 29% δηλώνουν ότι η κατοικία τους καλύπτει τις ανάγκες τους. Η ομάδα αυτή αντιμετωπίζει επίσης υψηλότερα ποσοστά υπερβολικού κόστους στέγασης σε σύγκριση με τον γενικό πληθυσμό.
Πώς επηρεάζει η αγορά κατοικίας τους νέους
Η αύξηση του κόστους στέγασης, που επηρεάζει εκατομμύρια πολίτες της Ευρωπαϊκή Ένωση, πλήττει ιδιαίτερα τους νέους. Το 2023 οι νέοι σε ολόκληρη την ΕΕ έφευγαν από το σπίτι των γονιών τους κατά μέσο όρο στην ηλικία των 26 ετών, ενώ σε ορισμένα κράτη μέλη σχεδόν το 70% των νέων ηλικίας 18 έως 34 ετών δεν είχαν άλλη εναλλακτική από το να συνεχίσουν να ζουν με τους γονείς τους.
Οι καθυστερήσεις αυτές στην ανεξαρτητοποίηση των νέων αυξάνουν τις ανισότητες μεταξύ των γενεών, αναγκάζοντας τις νεότερες γενιές να αναβάλλουν σημαντικές αποφάσεις για τη ζωή τους, όπως η δημιουργία οικογένειας, η αυτόνομη διαβίωση ή η μετακόμιση για επαγγελματικούς λόγους.
Πώς μπορεί να αντιμετωπιστεί η στεγαστική κρίση: τα μέτρα της ΕΕ
Αν και η πολιτική στέγασης αποτελεί κατά κύριο λόγο αρμοδιότητα των εθνικών, περιφερειακών και τοπικών αρχών, έχουν εντοπιστεί κοινές βαθύτερες αιτίες σε όλες τις χώρες της ΕΕ. Για τον λόγο αυτό, απαιτείται μια προσέγγιση διακυβέρνησης σε πολλαπλά επίπεδα, η οποία θα σέβεται τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε εθνικής αγοράς στέγασης.
Η προσιτή στέγαση βρίσκεται ψηλά στην πολιτική ατζέντα της ΕΕ
Γι’ αυτό, μετά τις ευρωεκλογές του 2024 η πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, Ούρσουλα φον ντερ Λάιεν, χαρακτήρισε τη στέγαση ως μία από τις κοινωνικές προτεραιότητες της ΕΕ για τη νέα θητεία της Επιτροπής και όρισε τον Νταν Γιόργκενσεν ως τον πρώτο επίτροπο της ΕΕ αρμόδιο για τη στέγαση.
Επιπλέον, το 2025 το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο συνέστησε μια ειδική επιτροπή για να αναλύσει τις βαθιές αιτίες της στεγαστικής κρίσης και να προτείνει τρόπους με τους οποίους η ΕΕ θα μπορούσε να συμβάλει στην αντιμετώπισή της.
Αύξηση της χρηματοδότησης της ΕΕ για προσιτή στέγαση
Το 2025 η Ευρωπαϊκή Επιτροπή και η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων ανακοίνωσαν σχέδιο δράσης για επενδύσεις ύψους περίπου 10 δισεκατομμυρίων ευρώ στον τομέα της στέγασης μέσα στα επόμενα δύο χρόνια. Το σχέδιο στοχεύει στη χρηματοδότηση νέων κατοικιών, στην ανακαίνιση του υφιστάμενου στεγαστικού αποθέματος, καθώς και στην ενίσχυση της έρευνας και της καινοτομίας στον τομέα των δομικών υλικών και των κατασκευών.
Την ίδια χρονιά το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο ενέκρινε νέους κανόνες για την πολιτική συνοχής και τη χρηματοδότηση κοινωνικών προγραμμάτων, ώστε να μπορούν να διατεθούν πόροι για την αναβάθμιση υφιστάμενων κατοικιών και την κατασκευή νέων, με ιδιαίτερη έμφαση στην κοινωνική στέγαση. Οι ευρωβουλευτές κάλεσαν επίσης τις χώρες της ΕΕ να «διπλασιάσουν τουλάχιστον» τη χρηματοδότησή τους για προσιτή στέγαση.
Περισσότερες λύσεις της ΕΕ που βρίσκονται σε εξέλιξη
Τέλος, τόσο το ευρωπαϊκό σχέδιο για την οικονομικά προσιτή στέγαση που παρουσίασε η Ευρωπαϊκή Επιτροπή τον Δεκέμβριο του 2025 όσο και οι προτάσεις που παρουσίασε το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο τον Μάρτιο του 2026 προβλέπουν πρακτικά μέτρα για τη βελτίωση των συνθηκών στέγασης, την επέκταση της κατασκευαστικής και ανακαινιστικής ικανότητας της Ευρώπης, καθώς και την οικονομική στήριξη προς όσους έχουν πληγεί περισσότερο από την κρίση.
Οι προτεραιότητες αυτές αναμένεται να μετατραπούν σε συγκεκριμένες δράσεις εντός του 2026, μέσα από νέες προτάσεις και νομοθετικές πρωτοβουλίες που έχουν στόχο:
- να αντιμετωπίσουν τις επιπτώσεις των βραχυχρόνιων μισθώσεων
- να επιταχύνουν και να απλοποιήσουν τις διαδικασίες έκδοσης οικονομικών αδειών και αδειών ανακαίνισης
- να προωθήσουν δημόσιες και ιδιωτικές επενδύσεις
- να αντιμετωπίσουν την έλλειψη εργατικού δυναμικού στον κατασκευαστικό τομέα
- να ενισχύσουν την παραγωγικότητα και την καινοτομία στον κατασκευαστικό τομέα.
