Crisi degli alloggi: perché i prezzi crescono e cosa fa l'UE al riguardo
L'aumento dei prezzi delle abitazioni e degli affitti è motivo di grande preoccupazione per molti europei. Continua a leggere per scoprireciò che sta facendo l'UE per risolvere il problema.
In tutta Europa è sempre più difficile trovare un'abitazione dignitosa, sicura e a prezzi accessibili. Per molte persone gli affitti crescono più rapidamente degli stipendi. L'acquisto della prima appare un sogno irrealizzabile. I giovani adulti lasciano sempre più tardi la casa dei genitori, le famiglie faticano a trovare case più spaziose e i lavoratori sono talvolta costretti a vivere molto lontano dal luogo di lavoro. I costi degli alloggi stanno condizionando la vita quotidiana delle persone e i loro piani a lungo termine.
Il presente articolo illustra le ragioni alla base della crisi degli alloggi in Europa, con l'ausilio di statistiche fondamentali. Esamina inoltre le soluzioni pratiche attualmente in fase di elaborazione da parte della Commissione europea e del Parlamento europeo per garantire che le persone possano fruire di alloggi dignitosi, sostenibili e a prezzi accessibili nell'intera Europa.
Crisi degli alloggi: finzione o realtà?
Accessibilità economica delle abitazioni: statistiche chiave
Un modo per valutare se i costi degli alloggi – affitti o mutui ipotecari – siano troppo elevati consiste nell'esaminare il rapporto tra i prezzi delle abitazioni e il reddito. Se i costi abitativi superano del 40 % il reddito disponibile, ciò indica che le famiglie incontrano difficoltà a trovare un alloggio.
Secondo Eurostat, l'ufficio statistico dell'UE, nel 2024 i costi degli alloggi nell'UE hanno superato il 40 % del reddito disponibile per quasi il 10 % delle famiglie nelle zone urbane e il 6,3 % delle famiglie nelle zone rurali.
Ma quella degli alloggi è una questione dalle molteplici sfaccettature, con tendenze e dinamiche diverse in ciascuno Stato membro. Ad esempio, per oltre un quarto dei greci (29 %) residenti nelle città i costi abitativi superavano del 40 % il loro reddito, mentre aveva lo stesso problema appena il 2,6 % dei ciprioti nelle zone urbane.
Nel 2024 le famiglie greche utilizzavano circa il 35,5 % del loro reddito per coprire i costi degli alloggi, la percentuale più elevata dell'UE.
Aumento dei prezzi delle abitazioni e degli affitti
Tra il 2015 e il 2024 i prezzi delle abitazioni nell'UE sono cresciuti in media del 53 %. Gli aumenti più marcati si sono registrati in Ungheria (+ 209,5 %), in Lituania (+ 135 %) e in Portogallo (+ 124,4 %).
Ma nell'UE sono rincarati anche gli affitti: tra il 2010 e il primo trimestre del 2025 i prezzi degli affitti sono cresciuti in media del 27,8 %. Gli affitti sono aumentati in tutti i Paesi dell'UE ad eccezione della Grecia (-11 %). I maggiori rincari si sono registrati in Estonia (+ +220 %), in Lituania (+ +184 %), in Ungheria (+124 %) e in Portogallo (+ +115 %).
Le ragioni della crisi abitativa in Europa
Le istituzioni dell'UE ravvisano nell'offerta limitata una delle principali cause della crisi abitativa: in mancanza di un numero sufficiente di nuove abitazioni per soddisfare la domanda, i prezzi tendono a salire.
La Banca europea per gli investimenti (BEI) ha stimato che nel 2025 l'UE necessitasse di 2,25 milioni di unità abitative supplementari, vale a dire circa il 50 % in più rispetto al numero di abitazioni effettivamente in corso di costruzione.
Le ragioni della penuria di alloggi
Il ruolo della crisi finanziaria e della pandemia di COVID-19
La crisi finanziaria mondiale del 2008 ha determinato un forte contrazione degli investimenti in nuovi alloggi. La pandemia di COVID-19 ha rallentato ulteriormente l'edilizia residenziale, perturbando le procedure di autorizzazione, ritardando la consegna dei materiali e provocando carenza di manodopera.
Cresce la domanda di alloggi nelle città
Poiché le città continuano ad attrarre persone per motivi di lavoro e studio, la popolazione si concentra sempre più nei centri urbani di grandi e medie dimensioni. Nel frattempo, molte zone rurali si trovano ad affrontare il problema di un continuo spopolamento.
Tale squilibrio accentua il contrasto tra l'impennata della domanda di alloggi e il sovraffollamento nelle città, da un lato, e l'aumento del numero di abitazioni vuote nelle campagne, dall'altro.
Insufficienza di alloggi sociali
Contemporaneamente, negli ultimi anni l'offerta di alloggi sociali nei centri urbani non ha tenuto il passo con la crescita demografica. Nel 2021 vi erano circa 14 milioni di abitazioni dell'edilizia popolare nell'intera UE, pari ad appena l'8 % del parco immobiliare totale (in calo rispetto all'11 % del 2010).
Affitti brevi
Nelle città costiere e nelle destinazioni turistiche la carenza di alloggi può essere in parte spiegata anche dall'aumento degli affitti a breve termine. Poiché questo mercato si è sviluppato rapidamente negli ultimi anni, una parte delle case e degli appartamenti è stata sottratta ai potenziali affittuari di lungo periodo.
Nel 2024 sono stati prenotati complessivamente 854,1 milioni di pernottamenti nell'UE tramite quattro grandi piattaforme online (Airbnb, Booking, gruppo Expedia e Tripadvisor), una crescita del 18,8 % rispetto al 2023 (719,0 milioni di pernottamenti), che segna un nuovo record.
Le ripercussioni della crisi sui cittadini europei
Le carenze e le disuguaglianze in materia di alloggi nell'UE sono profondamente radicati e si manifestano in molti modi diversi.
Disagio abitativo, abitazioni sovraffollate, sovraccarico dei costi
Gli studi del Parlamento dimostrano che le famiglie a basso reddito sono tra le più colpite dalla crisi abitativa e che oltre il 27 % di esse si trova confrontato al maggiore sovraccarico dei costi abitativi e a un grave disagio abitativo.
Per spazio abitativo adeguato si intende almeno una stanza per coppia di adulti, adulto singolo, coppia di fratelli o sorelle di età compresa tra i 12 e i 17 anni, figlio unico di età superiore ai 12 anni o coppia di minori di età inferiore ai 12 anni, sebbene il 17 % degli europei viva in abitazioni sovraffollate che non garantiscono tale spazio.
La situazione è ancora più grave per i migranti e le minoranze etniche: oltre il 33 % dei cittadini di Paesi terzi vive in alloggi sovraffollati (rispetto a circa il 14 % dei cittadini dell'UE), mentre il 19 % è confrontato a un sovraccarico dei costi abitativi (rispetto a circa l'8 % dei cittadini nazionali).
La mancanza di alloggi adeguati colpisce anche le persone con disabilità, con meno del 29 % che dichiara di avere un'abitazione che soddisfa le proprie esigenze. Tale gruppo registra anche i maggiori tassi di sovraccarico dei costi abitativi rispetto alla popolazione in generale.
L'incidenza del mercato immobiliare sui giovani
Il rincaro dei costi abitativi che colpisce milioni di cittadini dell'UE incide in modo particolarmente grave sui giovani. Nel 2023 i giovani dell'intera UE lasciavano la casa dei genitori in media all'età di 26 anni e in taluni Stati membri quasi il 70 % dei giovani adulti di età compresa tra i 18 e i 34 anni non aveva altra scelta che continuare a vivere con i genitori.
Tale ritardo nel lasciare l'abitazione di famiglia accresce le disuguaglianze tra generazioni, costringendo quelle più giovani a rinviare importanti decisioni di vita, come la formazione di una famiglia, una vita indipendente o il trasferimento per motivi professionali.
Come affrontare la crisi abitativa: gli interventi messi in campo dall'UE
Sebbene la politica degli alloggi sia principalmente di competenza dei governi nazionali, regionali e locali, si intravedono cause profonde comuni in tutti i Paesi dell'UE. Tale fenomeno richiede un approccio di governance multilivello che rispetti i tratti specifici di ciascun mercato immobiliare nazionale.
Alloggi a prezzi accessibili: una priorità dell'agenda politica dell'UE
È per questo motivo che, dopo le elezioni europee del 2024, la Presidente della Commissione europea, Ursula von der Leyen, ha individuato nell'edilizia abitativa una delle priorità sociali dell'UE per il nuovo mandato e ha nominato Dan Jørgensen primo commissario europeo all'Edilizia abitativa.
Nel 2025 il Parlamento europeo ha istituito una commissione speciale per analizzare le cause profonde della crisi degli alloggi e formulare proposte sul modo in cui l'UE potrebbe contribuire ad affrontarla.
Maggiori finanziamenti dell'UE per alloggi a prezzi accessibili
Nel 2025 la Commissione europea e la Banca europea per gli investimenti hanno annunciato un piano d'azione per investire circa 10 miliardi di EUR nei due anni successivi. L'obiettivo è finanziare progetti di nuove abitazioni, la ristrutturazione del parco immobiliare esistente e la ricerca e l'innovazione nei materiali da costruzione e nell'edilizia.
Sempre nel 2025 il Parlamento europeo ha approvato nuove norme sulla coesione e sui finanziamenti sociali dell'UE affinché possano essere destinati all'ammodernamento del parco immobiliare esistente e all'investimento in nuove costruzioni, con particolare attenzione all'edilizia sociale. I deputati al Parlamento europeo hanno inoltre invitato i Paesi dell'UE ad "almeno raddoppiare" l'entità del finanziamento per alloggi a prezzi accessibili.
In cantiere ulteriori soluzioni dell'UE
Infine, sia il "piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili", presentato dalla Commissione nel dicembre 2025, sia le proposte del Parlamento europeo del marzo 2026 definiscono misure concrete per innalzare gli standard abitativi, potenziare la capacità di costruzione e ristrutturazione dell'Europa e indirizzare il sostegno finanziario verso le persone più colpite dalla crisi.
Tali priorità dovrebbero tradursi in azioni concrete nel corso del 2026, con nuove proposte e normative intese a:
- ridurre l'impatto degli affitti brevi,
- accelerare e semplificare le licenze edilizie e di ristrutturazione,
- sbloccare gli investimenti sia pubblici che privati,
- affrontare il problema della carenza di manodopera nell'edilizia e
- incrementare la produttività e potenziare l'innovazione nel settore delle costruzioni.
