Huisvestingscrisis: waarom de prijzen stijgen en wat de EU ertegen doet
Stijgende huizen- en huurprijzen zijn een grote zorg voor veel Europeanen. Lees hier de belangrijkste feiten en wat de EU aan dit probleem doet.
In heel Europa wordt het steeds moeilijker om een woning te vinden die betaalbaar, fatsoenlijk en veilig is. Voor veel mensen stijgen de huurprijzen sneller dan hun salaris. Een eerste huis kopen voelt onbereikbaar. Jongvolwassenen blijven langer thuis wonen, gezinnen kunnen geen grotere woningen vinden en werknemers moeten soms erg ver van hun werk wonen. De kosten van huisvesting zetten het dagelijks leven en de langetermijnplannen van mensen onder druk.
In dit artikel gaan we dieper in op de oorzaken van de huisvestingscrisis in Europa en bespreken we de belangrijkste cijfers. We kijken ook naar de praktische oplossingen waar de Europese Commissie en het Europees Parlement momenteel aan werken. Die moeten ervoor zorgen dat mensen toegang hebben tot fatsoenlijke, duurzame en betaalbare huizen in heel Europa.
Is er echt een huisvestingscrisis in Europa?
Betaalbare huisvesting: belangrijkste cijfers
Als we willen berekenen of de kosten van huisvesting, zoals huurprijzen of hypotheken, te hoog zijn, kunnen we bijvoorbeeld kijken naar de verhouding prijs/inkomen van een woning. Als de huisvestingskosten meer dan 40% van het besteedbaar inkomen bedragen, is dat een teken dat huishoudens problemen hebben met de huisvesting.
Volgens Eurostat, het bureau voor de statistiek van de EU, had bijna 10% van de huishoudens in EU-steden in 2024 huisvestingskosten van meer dan 40% van het besteedbaar inkomen, ten opzichte van 6,3% van de huishoudens op het platteland.
Huisvesting is echter een veelzijdig probleem, met tendensen en ontwikkelingen die uiteenlopen in de afzonderlijke EU-landen. Zo had meer dan een kwart van de Grieken (29%) in steden te maken met huizenprijzen van meer dan 40% van het inkomen, terwijl maar 2,6% van de Cyprioten in steden dit probleem had.
In Griekenland werd rond de 35,5% van het huishoudinkomen gebruikt om de woonkosten te dekken in 2024. Dat was het hoogste percentage binnen de EU.
Stijgende huizen- en huurprijzen
Tussen 2015 en 2024 stegen de huizenprijzen gemiddeld met 53% in de EU. De grootste toenames waren te zien in Hongarije (+209,5%), Litouwen (+135%) en Portugal (+124,4%).
Ook huren is duurder geworden in de EU. Tussen 2010 en het eerste kwartaal van 2025 stegen de huurprijzen met gemiddeld 27,8%. De huurprijzen gingen in alle EU-landen omhoog, behalve in Griekenland (-11%). De grootste stijgingen waren te zien in Estland (+220%), Litouwen (+184%), Hongarije (+124%) en Ierland (+115%).
Waarom is er een huisvestingscrisis in Europa?
De EU-instellingen wijzen op het beperkte aanbod van woningen als een van de belangrijkste oorzaken van de huisvestingscrisis. Omdat er niet genoeg nieuwe woningen zijn om aan de vraag naar huisvesting te voldoen, gaan de prijzen omhoog.
De Europese Investeringsbank (EIB) schatte dat er binnen de EU 2,25 miljoen nieuwe woningen nodig waren in 2025. Dat was ongeveer 50% meer dan het aantal huizen dat daadwerkelijk in aanbouw was.
Waarom is er een woningtekort?
De rol van de financiële crisis en de COVID-19-pandemie
Als gevolg van de wereldwijde financiële crisis van 2008 werd er aanzienlijk minder geïnvesteerd in nieuwe woningen. Tijdens de COVID-19-pandemie werd de woningbouw nog meer tegengehouden, doordat vergunningsprocedures werden verstoord, de levering van materialen werd vertraagd en er arbeidstekorten ontstonden.
Groeiende vraag naar woningen in steden
Steden blijven een aantrekkelijke plek voor werknemers en studenten, waardoor de bevolking er steeds meer geconcentreerd raakt in grote en middelgrote stedelijke zones. Daarnaast hebben veel landelijke gebieden juist te kampen met aanhoudende ontvolking.
Deze onevenwichtigheid leidt tot een duidelijk contrast tussen de stijgende vraag naar huisvesting en overbevolking in steden enerzijds, en een toenemend aantal leegstaande huizen op het platteland anderzijds.
Niet genoeg sociale woningen
Tegelijkertijd is het aanbod van sociale woningen in stedelijke zones niet zo snel gegroeid als de bevolking. In 2021 waren er ongeveer 14 miljoen sociale woningen in de EU. Dat was amper 8% van het totale woningbestand en een daling ten opzichte van de 11% in 2010.
Kortetermijnverhuur
In kustgebieden en op toeristische bestemmingen kan het woningtekort ook deels te wijten zijn aan een toename in kortetermijnverhuur. Deze markt is de afgelopen jaren explosief gegroeid, waardoor een deel van de huizen en appartementen nu niet meer toegankelijk is voor potentiële langdurige bewoners.
In 2024 werden er in totaal 854,1 miljoen overnachtingen geboekt in de EU via vier grote onlineplatforms (Airbnb, Booking, Expedia Group en Tripadvisor). Dat kwam neer op een stijging van 18,8% ten opzichte van 2023, toen 719 miljoen overnachtingen werden geregistreerd. Daarmee werd er een nieuw recordniveau bereikt.
Welke invloed heeft de crisis op Europese burgers?
De verschillen en ongelijkheden op het gebied van huisvesting in de EU zijn diepgeworteld en manifesteren zich op verschillende manieren.
Woningnood, overbevolkte woningen, bovenmatige uitgaven
Onderzoek van het Europees Parlement toont aan dat gezinnen met een laag inkomen tot de groepen behoren die het zwaarst worden getroffen door de huisvestingscrisis. Meer dan 27% van de huishoudens met een laag inkomen heeft te maken met de hoogste bovenmatige uitgaven en ernstige woningnood.
De leefruimte van een woning wordt als toereikend beschouwd als er ten minste één kamer aanwezig is voor elk volwassen stel, voor elke alleenstaande volwassene, voor twee kinderen tussen 12 en 17 jaar, voor elk enig kind dat ouder is dan 12 jaar of voor twee kinderen die jonger zijn dan 12. Toch woont 17% van de Europeanen in overbevolkte woningen die hier niet aan voldoen.
De situatie is bijzonder kritiek voor migranten en etnische minderheden: meer dan 33% van de niet-EU-burgers woont in overbevolkte woningen, in vergelijking met ongeveer 14% van de EU-burgers. Daarnaast heeft 19% van hen te kampen met bovenmatige uitgaven aan huisvesting, ten opzichte van ongeveer 8% van de EU-burgers.
Het gebrek aan toereikende woningen treft ook personen met een handicap. Minder dan 29% van hen geeft aan dat hun woning aan hun behoeften voldoet. Deze groep heeft ook te maken met hogere bovenmatige uitgaven dan de algemene bevolking.
Het effect van de huizenmarkt op jongeren
De stijgende huizenprijzen, waar miljoenen EU-burgers de gevolgen van ondervinden, treffen jonge mensen bijzonder hard. In 2023 verlieten jongeren het ouderlijk huis gemiddeld op hun 26e in de EU. Daarnaast had bijna 70% van de jongvolwassenen tussen de 18 en 34 jaar in sommige EU-landen geen andere optie dan bij de ouders te blijven wonen.
Doordat jongeren het ouderlijk huis later verlaten, wordt de ongelijkheid tussen generaties groter. Jongere generaties worden gedwongen om belangrijke levenskeuzes uit te stellen, zoals een gezin stichten, zelfstandig gaan wonen of verhuizen voor het werk.
De huisvestingscrisis aanpakken: uitleg bij EU-maatregelen
Hoewel woningbeleid in de eerste plaats de verantwoordelijkheid is van de nationale, regionale en lokale regeringen, zien we dat dezelfde onderliggende oorzaken overal in de EU-landen naar boven komen. Daarom is er een meerlagige bestuursaanpak nodig waarbij rekening wordt gehouden met de specifieke kenmerken van iedere nationale woningmarkt.
Betaalbare huisvesting hoog op de politieke agenda van de EU
Na de Europese verkiezingen van 2024 wees Ursula von der Leyen, de voorzitter van de Europese Commissie, op huisvesting als een van de sociale prioriteiten van de EU voor de nieuwe zittingsperiode. Daarbij benoemde ze Dan Jørgensen als de allereerste EU-commissaris voor Huisvesting.
Het Europees Parlement richtte in 2025 een bijzondere commissie op om de onderliggende oorzaken van de huisvestingscrisis te onderzoeken en manieren voor te stellen waarop de EU kan helpen de crisis het hoofd te bieden.
Meer EU-financiering voor betaalbare huisvesting
In 2025 kondigden de Europese Commissie en de Europese Investeringsbank een actieplan aan om ongeveer tien miljard euro te investeren in de komende twee jaar. Het doel is om projecten te financieren op het gebied van nieuwe woningen, renovaties van het bestaande woningbestand en onderzoek en innovatie op het vlak van bouwmaterialen en aanbouw.
Daarnaast keurde het Europees Parlement in 2025 nieuwe regels goed over sociale en cohesiefinanciering van de EU, zodat deze financiering beschikbaar kan worden gemaakt om het bestaande woningbestand te verbeteren en in nieuwe bouwprojecten te investeren, met bijzondere aandacht voor sociale huisvesting. De leden van het Parlement riepen de EU-landen er ook toe op hun financiering voor betaalbare huisvesting “minstens te verdubbelen”.
Meer EU-oplossingen in de pijplijn
Ten slotte bevatten zowel het “Europees plan voor betaalbaar wonen”, dat de Europese Commissie in december 2025 voorstelde, als de voorstellen van het Europees Parlement van maart 2026 concrete maatregelen om de huisvestingsnormen te verhogen, de bouw- en renovatiecapaciteit in Europa uit te breiden en financiële steun te verlenen aan degenen die het zwaarst worden getroffen door de crisis.
Naar verwachting zullen deze prioriteiten in de loop van 2026 in de praktijk worden omgezet, met nieuwe voorstellen en wetgeving die tot doel hebben:
- de gevolgen van kortetermijnverhuur te beperken,
- de procedures voor de verlening van bouw- en verbouwvergunningen te versnellen en te vereenvoudigen,
- zowel publieke als private investeringsmiddelen vrij te maken,
- arbeidstekorten in de bouwsector tegen te gaan, en
- productiviteit en innovatie in de bouw te versterken.
