Kryzys mieszkaniowy – dlaczego rosną ceny i co robi Unia, by temu zaradzić
Rosnące ceny mieszkań i coraz wyższe czynsze to poważny problem, który dotyka wielu Europejczyków. Poznaj najważniejsze fakty i dowiedz się, co robi w tej sprawie Unia.
W Europie coraz trudniej jest znaleźć mieszkania, które byłyby przystępne cenowo, godne i zapewniające poczucie bezpieczeństwa. Czynsze często rosną szybciej niż wynagrodzenia. Kupno pierwszego domu wydaje się nieosiągalne. Młodzi ludzie coraz później wyprowadzają się od rodziców, a rodziny mają problem ze znalezieniem dużego mieszkania. Niektórzy są zmuszeni mieszkać bardzo daleko od pracy. Nadmierne wydatki mieszkaniowe negatywnie wpływają na codzienne życie ludzi i ich długoterminowe plany.
W tym artykule wyjaśniamy przyczyny kryzysu mieszkaniowego w Europie i przedstawiamy najważniejsze dane statystyczne. Analizujemy również praktyczne rozwiązania, nad którymi pracują Komisja Europejska i Parlament Europejski. Mają one zagwarantować obywatelom dostęp do godnych, zrównoważonych i przystępnych cenowo mieszkań w całej Europie.
Czy Europa rzeczywiście zmaga się z kryzysem mieszkaniowym?
Dostępność mieszkań – najważniejsze statystyki
Jednym ze sposobów, by zmierzyć, czy wydatki mieszkaniowe – czynsz lub kredyt hipoteczny – są zbyt wysokie, jest obliczenie stosunku ceny mieszkania do dochodu. Jeżeli wydatki mieszkaniowe pochłaniają ponad 40% dochodu, jaki ma do dyspozycji gospodarstwo domowe, to możemy powiedzieć, że są one nadmierne.
Według Eurostatu, urzędu statystycznego Unii Europejskiej, w 2024 roku ponad 40% dochodu na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych przeznaczało prawie 10% unijnych gospodarstw domowych w miastach, a na wsi – 6,3%.
Mieszkalnictwo jest jednak kwestią wieloaspektową, a w każdym państwie członkowskim możemy obserwować różne tendencje i dynamiki. Na przykład ponad jedna czwarta Greków (29%) mieszkających w miastach przeznaczała na mieszkanie ponad 40% dochodu. Dla porównania, na Cyprze tylko 2,6% mieszkańców miast wydawało aż tyle na mieszkanie.
W 2024 roku wydatki mieszkaniowe stanowiły około 35,5% dochodów greckich gospodarstw domowych, co stanowi najwyższy odsetek w Unii.
Wzrost cen mieszkań i czynszów
W latach 2015–2024 ceny mieszkań w Unii wzrosły średnio o 53%. Największy wzrost zaobserwowano na Węgrzech (+209,5%), na Litwie (+135%) i w Portugalii (+124,4%).
Spore są też czynsze. Między 2010 rokiem a pierwszym kwartałem 2025 roku ceny najmu w Unii wzrosły średnio o 27,8%. Czynsze poszły w górę we wszystkich państwach Unii z wyjątkiem Grecji (-11%). Najbardziej wzrosły one w Estonii (+220%), na Litwie (+184%), na Węgrzech (+124%) i w Irlandii (+115%).
Dlaczego w Europie jest kryzys mieszkaniowy?
Według instytucji unijnych jedną z głównych przyczyn kryzysu mieszkaniowego jest ograniczona podaż. Nie ma wystarczającej liczby mieszkań, aby zaspokoić popyt, więc rosną ceny.
Europejski Bank Inwestycyjny oszacował, że w 2025 roku w Unii brakowało 2,25 mln lokali mieszkalnych. To o około 50% więcej niż ich wybudowano.
Dlaczego brakuje mieszkań?
Rola kryzysu finansowego i pandemii koronawirusa
Światowy kryzys finansowy z 2008 roku doprowadził do znacznego spadku inwestycji w nowe mieszkania. Pandemia koronawirusa jeszcze bardziej spowolniła budownictwo mieszkaniowe – zakłóciła procesy wydawania pozwoleń, opóźniła dostawy materiałów i spowodowała niedobory siły roboczej.
Wzrost popytu na mieszkania w miastach
Ludzie migrują do miast, by uczyć się w nich i pracować. Dlatego ludność coraz bardziej skupia się w dużych i średnich ośrodkach miejskich. Tymczasem wiele wsi wyludnia się.
Ta nierównowaga pogłębia kontrast między gwałtownym wzrostem popytu na mieszkania i przeludnieniem w miastach a rosnącą liczbą niezamieszkałych domów na wsi.
Niedobór mieszkań socjalnych
Poza tym w ostatnich latach podaż mieszkań socjalnych w miastach nie nadąża za wzrostem liczby ludności. W 2021 roku w całej Unii było około 14 mln mieszkań socjalnych. Stanowiły one zaledwie 8% wszystkich lokali mieszkalnych (spadek z 11% w 2010 roku).
Najem krótkoterminowy
W miastach nadmorskich i ośrodkach turystycznych niedobór mieszkań można również częściowo wytłumaczyć wzrostem popularności najmu krótkoterminowego. W ostatnich latach rynek ten dynamicznie się rozwija. Dlatego część domów i mieszkań przestała być dostępna dla osób poszukujących długoterminowego zakwaterowania
W 2024 roku w Unii zarezerwowano łącznie 854,1 mln noclegów za pośrednictwem czterech dużych platform internetowych (Airbnb, Booking, Expedia Group i Tripadvisor). To wzrost o 18,8% w porównaniu z 2023 rokiem (719 mln noclegów) i nowy rekord.
Jak kryzys wpływa na życie Europejczyków?
Niedobór mieszkań i nierówności mieszkaniowe w Unii są głęboko zakorzenione. Przejawiają się na wiele różnych sposobów.
Deprywacja mieszkaniowa, przeludnione domy i przeciążenie wydatkami
Badania Parlamentu pokazują, że rodziny o niskich dochodach należą do najbardziej dotkniętych kryzysem mieszkaniowym. Ponad 27% takich gospodarstw domowych boryka się z największym przeciążeniem wydatkami mieszkaniowymi i poważną deprywacją mieszkaniową.
Odpowiednia przestrzeń życiowa to zgodnie z definicją przynajmniej jedno pomieszczenie na każdą dorosłą parę, samotną osobę dorosłą, dwójkę rodzeństwa w wieku 12–17 lat, jedynaka w wieku powyżej 12 lat lub dwoje dzieci poniżej 12 roku życia. 17% Europejczyków mieszka w przeludnionych domach, które nie spełniają tego standardu.
Sytuacja migrantów i mniejszości etnicznych jest jeszcze poważniejsza: ponad 33% obywateli państw trzecich mieszka w przeludnionych lokalach (w porównaniu z około 14% obywateli Unii), a 19% jest przeciążonych wydatkami mieszkaniowymi (w porównaniu z około 8% obywateli Unii).
Brak odpowiednich warunków mieszkaniowych zgłaszają również osoby z niepełnosprawnościami – mniej niż 29% z nich twierdzi, że ich domy zaspokajają ich potrzeby. W tej grupie jest też więcej osób przeciążonych wydatkami mieszkaniowymi niż w reszcie społeczeństwa.
Jak sytuacja na rynku mieszkaniowym wpływa na młodych ludzi?
Wzrost wydatków mieszkaniowych, którego doświadczają miliony obywateli Unii, dotyka szczególnie boleśnie młodych ludzi. W 2023 roku młodzi Europejczycy opuszczali dom rodzinny średnio w wieku 26 lat. W niektórych państwach członkowskich prawie 70% młodych dorosłych w wieku 18–34 lat nie miało innego wyboru, jak nadal mieszkać z rodzicami.
Późniejsze opuszczenie domu rodzinnego pogłębia nierówności międzypokoleniowe. Zmusza młodych ludzi, by odkładali ważne decyzje życiowe, takie jak założenie rodziny, samodzielne zamieszkanie lub przeprowadzka w celach zawodowych.
Jak Unia walczy z kryzysem mieszkaniowym?
Polityka mieszkaniowa leży głównie w gestii władz krajowych, regionalnych i lokalnych. We wszystkich państwach Unii problemy z mieszkalnictwem mają jednak podobne podłoże. Dlatego konieczne jest wielopoziomowe podejście, które uwzględnia specyfikę rynku mieszkaniowego każdego kraju.
Przystępne cenowo mieszkania jednym z priorytetów Unii
Po wyborach europejskich w 2024 roku przewodnicząca Komisji Europejskiej Ursula von der Leyen ogłosiła mieszkalnictwo jednym z priorytetów społecznych Unii w nowej kadencji. Mianowała też pierwszego w historii komisarza Unii ds. mieszkalnictwa, którym został Dan Jørgensen.
W 2025 roku Parlament Europejski powołał komisję specjalną, która ma przeanalizować podstawowe przyczyny kryzysu mieszkaniowego i zaproponować, jak Unia mogłaby pomóc go rozwiązać.
Więcej unijnych środków na przystępne cenowo mieszkania
W 2025 roku Komisja Europejska i Europejski Bank Inwestycyjny ogłosiły plan, by w ciągu dwóch lat zainwestować w mieszkania około 10 mld euro. Środki te mają być przeznaczone na budowę nowych domów, renowację istniejących lokali mieszkalnych oraz badania naukowe i innowacje dotyczące materiałów budowlanych i budownictwa.
Również w 2025 roku Parlament Europejski zatwierdził nowe przepisy o unijnych funduszach na rzecz spójności i polityki społecznej. Środki te można teraz przeznaczać na modernizację istniejących mieszkań i inwestycje w nowe budynki, w szczególności mieszkalnictwo socjalne. Posłowie do Parlamentu Europejskiego wezwali również państwa Unii, by co najmniej podwoiły fundusze na rzecz przystępnych cenowo mieszkań.
W przygotowaniu więcej unijnych rozwiązań
W grudniu 2025 rok Komisja przedstawiła plan na rzecz przystępnych cenowo mieszkań, a w marcu 2026 roku wypowiedział się w tej sprawie Parlament. Instytucje te określiły, jakie działania należy podjąć, aby podnieść standardy mieszkaniowe, zwiększyć w Europie zdolności do budowy i renowacji mieszkań oraz przekazywać wsparcie finansowe osobom najbardziej dotkniętym kryzysem.
Już w 2026 roku powinny zostać uchwalone nowe przepisy, które:
- ograniczą wpływ najmu krótkoterminowego;
- przyspieszą i uproszczą pozwolenia na budowę i renowację;
- pobudzą zarówno inwestycje publiczne, jak i prywatne;
- rozwiążą problem niedoboru siły roboczej w sektorze budowlanym oraz
- zwiększą wydajność i innowacyjność w budownictwie.
