Kríza na trhu s bývaním: prečo ceny rastú a čo s tým robí EÚ
Rastúce ceny nehnuteľností a nájomného sú pre mnohých Európanov veľkým problémom. Prečítajte si kľúčové fakty a zistite, ako EÚ rieši tento problém.
V celej Európe je čoraz ťažšie nájsť si bývanie, ktoré by bolo cenovo dostupné, dôstojné a bezpečné. Nájomné rastie v mnohých prípadoch rýchlejšie ako platy. Kúpiť si prvý vlastný byt sa zdá byť nedosiahnuteľné. Mladí dospelí odkladajú odchod od rodičov, rodinám sa nedarí nájsť väčšie bývanie a zamestnanci sú niekedy nútení bývať ďaleko od svojho pracoviska. Náklady na bývanie vyvíjajú tlak na každodenný život ľudí aj na ich dlhodobé plány.
Tento článok vysvetľuje dôvody krízy bývania v Európe a prináša kľúčové štatistiky. Venuje sa tiež praktickým riešeniam, ktoré momentálne vyvíja Európska komisia a Európsky parlament s cieľom zabezpečiť, aby mali ľudia v celej Európe prístup k dôstojnému, udržateľnému a cenovo dostupnému bývaniu.
Naozaj existuje v Európe kríza bývania?
Cenová dostupnosť bývania: kľúčové štatistiky
Jedným zo spôsobov, ako zistiť, či sú náklady na bývanie, či už v podobe nájomného alebo splátok hypotéky, príliš vysoké, je vypočítať si pomer medzi cenou bývania a príjmom. Ak náklady na bývanie presahujú 40 % čistého príjmu, je to známka toho, že domácnosti čelia problémom s bývaním.
Podľa Eurostatu, štatistického úradu EÚ, náklady na bývanie v roku 2024 v EÚ presiahli 40 % čistého príjmu takmer 10 % domácností v európskych mestách a 6,3 % domácností vo vidieckych oblastiach.
Bývanie je však komplexná otázka, ktorá sa v každom členskom štáte vyznačuje rôznymi trendmi a dynamikou. Napríklad viac ako štvrtina Grékov (29 %) žijúcich v mestách mala náklady na bývanie vyššie ako 40 % svojho príjmu, zatiaľ čo len 2,6 % Cyperčanov v mestách čelilo rovnakému problému.
V roku 2024 sa v Grécku na pokrytie nákladov na bývanie použilo približne 35,5 % príjmov domácností, čo je najvyšší podiel v EÚ.
Rast cien nehnuteľností a nájomného
V rokoch 2015 až 2024 vzrástli ceny nehnuteľností v EÚ v priemere o 53 %. Najväčší nárast bol zaznamenaný v Maďarsku (+209,5 %), Litve (+135 %) a Portugalsku (+124,4 %).
Aj nájomné v EÚ zdraželo. Od roku 2010 do prvého štvrťroka 2025 vzrástli ceny nájmov v priemere o 27,8 %. Nájomné vzrástlo vo všetkých členských štátoch s výnimkou Grécka (-11 %). Najväčší nárast bol zaznamenaný v Estónsku (+220 %), Litve (+184 %), Maďarsku (+124 %) a Írsku (+115 %).
Prečo v Európe pretrváva kríza bývania?
Inštitúcie EÚ za jeden z hlavných dôvodov krízy v oblasti bývania považujú obmedzenú ponuku. Keďže nových bytov, ktoré by pokryli dopyt po bývaní nie je dosť, ceny stúpajú.
Európska investičná banka (EIB) odhadla, že EÚ bude v roku 2025 potrebovať 2,25 milióna ďalších bytových jednotiek. To bolo približne o 50 % viac, ako bol skutočný počet bytov, ktoré sa vybudovali.
Čo spôsobuje krízu bývania?
Vplyv finančnej krízy a pandémie COVID-19
Celosvetová finančná kríza v roku 2008 viedla k výraznému poklesu investícií do nového bývania. Pandémia COVID-19 ešte viac spomalila výstavbu obytných budov tým, že narušila povoľovacie procesy, oddialila dodávky materiálov a spôsobila nedostatok pracovnej sily.
Rastúci dopyt po bývaní v mestách
Keďže mestá naďalej priťahujú ľudí za prácou a štúdiom, obyvateľstvo sa čoraz viac koncentruje vo veľkých a stredne veľkých mestských centrách. Mnohé vidiecke oblasti zároveň čelia neutíchajúcemu úbytku obyvateľstva.
Táto nerovnováha zosilňuje kontrast medzi prudko rastúcim dopytom po bývaní a preľudnením v mestách na jednej strane a rastúcim počtom prázdnych domov na vidieku na strane druhej.
Nedostatok sociálnych bytov
Ponuka sociálnych bytov v mestských centrách zároveň v posledných rokoch nedokázala držať krok s rastom počtu obyvateľov. V roku 2021 bolo v celej EÚ približne 14 miliónov sociálnych bytov, čo predstavovalo len 8 % celkového bytového fondu (v porovnaní s 11 % v roku 2010).
Krátkodobý prenájom
V pobrežných mestách a turistických destináciách možno nedostatok bývania čiastočne vysvetliť aj nárastom krátkodobých prenájmov. Keďže tento trh sa v posledných rokoch rozrástol, časť ponuky domov a bytov sa nedostala k potenciálnym dlhodobým nájomcom.
V roku 2024 sa v EÚ prostredníctvom štyroch veľkých online platforiem (Airbnb, Booking, Expedia Group a Tripadvisor) rezervovalo celkovo 854,1 milióna nocí; v porovnaní s rokom 2023 (719,0 milióna nocí) to predstavuje nárast o 18,8 %, čím sa dosiahol nový rekord.
Aký vplyv má kríza na Európanov?
Rozdiely a nerovnosti v oblasti bývania v EÚ sú hlboko zakorenené a prejavujú sa mnohými rôznymi spôsobmi.
Nedostatok bývania, preľudnené domácnosti, nadmerná finančná záťaž
Z prieskumu Európskeho parlamentu vyplýva, že kríza v oblasti bývania najviac postihuje rodiny s nízkymi príjmami, pričom viac ako 27 % domácností s nízkymi príjmami čelí najvyššej finančnej záťaži a vážnemu nedostatku bývania.
Za primeraný životný priestor sa považuje aspoň jedna izba na dospelý pár, slobodnú dospelú osobu, dvojicu súrodencov vo veku 12 až 17 rokov, jedno dieťa staršie ako 12 rokov alebo dvojicu detí mladších ako 12 rokov, avšak 17 % Európanov žije v preplnených domácnostiach, ktoré túto podmienku nespĺňajú.
Situácia je ešte naliehavejšia v prípade migrantov a etnických menšín: viac ako 33 % občanov mimo EÚ žije v preplnených bytoch (v porovnaní s približne 14 % občanov EÚ), zatiaľ čo 19 % čelí nadmernému zaťaženiu nákladmi na bývanie (v porovnaní s približne 8 % občanov EÚ).
Nedostatok primeraného bývania postihuje aj osoby so zdravotným postihnutím, pričom menej ako 29 % z nich uvádza, že ich domácnosť zodpovedá ich potrebám. Táto skupina tiež čelí vyššej miere nadmerného zaťaženia nákladmi na bývanie ako všeobecná populácia.
Ako trh s bývaním ovplyvňuje mladých ľudí
Rastúce náklady na bývanie, s ktorými sa stretávajú milióny občanov EÚ, zasahujú obzvlášť tvrdo práve mladých ľudí. V roku 2023 mladí ľudia v celej EÚ opustili rodičovský domov v priemere vo veku 26 rokov, pričom v niektorých členských štátoch takmer 70 % mladých dospelých vo veku 18 – 34 rokov nemalo inú možnosť, ako naďalej žiť s rodičmi.
Takýto neskorý odchod z domova zvyšuje nerovnosť medzi generáciami a núti mladšie generácie odkladať dôležité životné rozhodnutia, ako je založenie rodiny, samostatné bývanie alebo presťahovanie sa z pracovných dôvodov.
Ako riešiť krízu v oblasti bývania: vysvetlenie opatrení EÚ
Hoci za politiku bývania zodpovedajú predovšetkým národné, regionálne a miestne orgány, spoločné základné príčiny krízy možno pozorovať vo všetkých členských štátoch. To si vyžaduje prístup založený na viacúrovňovom riadení, ktorý rešpektuje špecifické charakteristiky každého národného trhu s bývaním.
Cenovo dostupné bývanie na poprednom mieste politického programu EÚ
Preto po európskych voľbách v roku 2024 predsedníčka Európskej komisie Ursula von der Leyenová označila bývanie za jednu zo sociálnych priorít EÚ na nové volebné obdobie a vymenovala Dana Jørgensena za vôbec prvého komisára EÚ pre bývanie.
Európsky parlament zriadil v roku 2025 osobitný výbor, ktorý má analyzovať základné príčiny krízy v oblasti bývania a navrhnúť spôsoby, ako by EÚ mohla pomôcť pri jej riešení.
Zvýšenie financovania EÚ na cenovo dostupné bývanie
V roku 2025 Európska komisia a Európska investičná banka oznámili akčný plán, v rámci ktorého sa v nasledujúcich dvoch rokoch investuje približne 10 miliárd eur. Cieľom je financovať projekty zamerané na výstavbu nových domov, renováciu existujúceho bytového fondu, ako aj výskum a inovácie v oblasti stavebných materiálov a stavebníctva.
Aj v roku 2025 Európsky parlament schválil nové pravidlá financovania súdržnosti a sociálneho financovania EÚ, aby sa mohli vyčleniť na modernizáciu existujúceho bytového fondu a investície do novej výstavby s osobitným zameraním na sociálne bývanie. Poslanci EP tiež vyzvali členské štáty, aby „aspoň zdvojnásobili“ svoje financovanie cenovo dostupného bývania.
Ďalšie pripravované riešenia EÚ
V „pláne pre cenovo dostupné bývanie“ Komisie predloženom v decembri 2025, ako aj v návrhoch Európskeho parlamentu z marca 2026 sa napokon stanovujú praktické kroky na zvýšenie štandardov bývania, rozšírenie stavebných a renovačných kapacít v Európe a nasmerovanie finančnej podpory na tých, ktorí sú najviac postihnutí krízou.
Očakáva sa, že tieto priority sa v priebehu roka 2026 premenia na konkrétne opatrenia v podobe nových návrhov a právnych predpisov zameraných na:
- obmedzenie vplyvu krátkodobých prenájmov,
- urýchlenie a zjednodušenie vydávania stavebných a renovačných povolení,
- uvoľnenie verejných aj súkromných investícií,
- riešenie nedostatku pracovnej sily v stavebnom sektore a
- posilnenie produktivity a inovácie v stavebníctve.
